近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗>

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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